地方少額築古不動産再生事業

地方の問題のある物件を安く買取り、修繕して貸し出しして賃料を得る事業

よくわからない街の普通の人が住みたくない物件

https://www.youtube.com/watch?v=LVaTVeJI5oM

管理会社巡りをするときにあと工程を見据えて仲間を集めて連絡できるようにしておく

関連事業者とLINEでやり取りできるようにしておく

証跡が残る

「管理会社 - 便利屋」みたいなグループを作っておく

毎回管理会社に投げると高くつくので一定ラインを超えたら便利屋に投げる

大家は無力である

https://gyazo.com/c204cbfb90058bc163c7fb4eb5c143de

月利 r = 0.02 / 12 = 0.0016667

ローンは名目年利が使われる

返済回数 n = 120

code:tex

\text{月返済額} = \frac{P \cdot r \cdot (1+r)^n}{(1+r)^n - 1}

= \frac{3{,}000{,}000 \times 0.0016667 \times (1.0016667)^{120}}{(1.0016667)^{120} - 1}

code:tex

借入金残高を ( P )

毎月返済額を ( A )

月利を ( r )

返済回数を ( n ) とすると、

返済後の残高はこう変化する

code:tex

\begin{aligned}

1ヶ月後&： ( P(1+r) - A ) \\

\end{aligned}

これが ( n ) ヶ月後に残高0になる条件を式にすると：

code:tex

\begin{aligned}

P(1+r)^n - A ( (1+r)^{n-1} + \dots + (1+r) + 1 ) &= 0 \\

(1+r)^{n-1} + \dots + 1 &= \frac{(1+r)^n - 1}{(1+r) - 1} = \frac{(1+r)^n - 1}{r} なので\\

A &= \frac{P \cdot r \cdot (1+r)^n}{(1+r)^n - 1}

\end{aligned}

https://www.youtube.com/watch?v=nIr4Lym1770&list=PLTYtco74PQBjUSnuZpFzJIkqzN4VVnEeY&index=2

15%の利回りということは、売却時に買う人は7年でトントンになるイメージ

軀体や構造の問題が出ないことが前提だから物件の目利きが重要そうだな

壮大なババ抜き

https://youtu.be/IE3p9ArdfR4?list=PLTYtco74PQBjUSnuZpFzJIkqzN4VVnEeY

https://youtu.be/0v17KC7rz-U?list=PLTYtco74PQBjUSnuZpFzJIkqzN4VVnEeY

管理会社と客づけ会社のビジネス

建物の保全、入居者の管理（家賃回収、退去の立会）

家賃の5%を管理手数料として取る

大工の修繕が1万円なら12000円を大家に請求する

入居希望者を募って契約をする

客から仲介手数料を取る

大家から広告費を取る

優先度

自社物件

管理物件

大規模

小規模

他者物件

つまり他者からの案内は確率低い

他社が案内してくれたらADは全部渡してもらうように交渉する

事務手数料が〜と言われるとじゃあそれは1万円払うと交渉する

客づけは複数の会社に行う。事前に管理会社に言っておく

ADの優先度が上がる

競争してもらう

管理は全部

どういう修繕かを把握する

空室にどれだけ客づけしているか確認する

緊張感をたもつ

両方を持っている会社も多い

https://youtu.be/suZvvOsz46U?list=PLTYtco74PQBjUSnuZpFzJIkqzN4VVnEeY

不動産事業の全体像

マインド形成

やる気

物件検索

どう物件を調査するか

ヒアリングして情報を集め、シミュレーション

工務店開拓

将来の仲間探し

買付

大体断られる。10通に1通

融資

融資が通らなかったら撤退

負債を返して信用を貯める

何らかの承認を得るというのが大事。1回やっておくと決済が早い

法人設立

売買契約

金賞契約

火災保険

客づけと管理

地域の会社に営業する

2週間に1回営業メール

便利屋を使う

コスパよく不安を取り除く

https://www.youtube.com/watch?v=WkDXPFQoMkI&embeds_referring_euri=https%3A%2F%2Fscrapbox.io%2F&source_ve_path=MA

https://www.youtube.com/watch?v=RBvs0GiF7kw

https://youtu.be/GAz_6VQd04Y?si=H7wXNPRimokDDDJp

実質利回り20%ないとPLが黒くならない

https://www.youtube.com/watch?v=Kzn5sPYbk5c

買い叩き

床落ちてる

ガラスが割れてコウモリが死んでる

雨漏りあと

電車やバスが通っていない所でも工場や作業場の作業者の需要がある

難あり物件をとにかくやすく買う

屋根がない

猫が死んでる

傾きがひどい

コストカット

フルリノベはしない。一部悪いところだけ直す

水回りは新品同用にする

外観は直しても家賃上がらないからやらない（雨漏りは直す）

床上げをしない

リフォーム費用は平均150万円

二重契約やカキアゲはしていない

お客様が住宅ローンを組む場合に実際購入する物件価格よりも高く銀行に申告し、売主には正規の物件価格を払い、買主は差額を現金で懐にしまうという方法です。これは不動産仲介会社からの提案や買主からの希望によってなされるケースが多いです。当然、金銭消費貸借契約違反...

趣味と実益

タダでもいならい物件

媒介契約が6-7社あるのにどこも売ってない

https://www.youtube.com/watch?v=ueIwFnBW7wY

https://www.youtube.com/watch?v=jd4MZF7Mrlg

消去法で地方の戸建てか一棟を検討するしかない

新築ワンルームは3000万円の投資で年間10-20万円で資金効率が悪い

都内

一棟

1-2億円からがスタートなので、頭金が5000万円必要

よしんば買ったとしても利回りは低いし、キョッシュがなくなるので2棟目にいけない

旗竿地や借地は都内なのに資産性がない

中古ワンルーム

利回りは出るかもしれないが

戸建て

どんなに安くても1000万円以上するので利回りが合わない

地方の戸建ては効率が悪い

家賃5万円ぐらいしか取れない

戸建ては融資がひけないし、融資が引けるなら戸建ては資金効率が低い

https://youtu.be/-66HgDVJ0EU?si=G_1TQyjIhGK0kWfr

https://youtu.be/NV6EZV_DRTE?si=j-6NWldnJz405ne-

https://youtu.be/Yw50n5FKK8E?si=9sdpo3GcD-0O08vF