内見・管理会社巡り
https://youtu.be/CRd-_eWZPUY?list=PLTYtco74PQBjUSnuZpFzJIkqzN4VVnEeY
現地確認
建物確認・修繕見積
管理会社との面談
アパートなら必須
時間との戦いなので事前準備が重要
工務店・管理会社は最低3つ合う
ゴール
発注先のイメージがつかめる
間取り図に情報を書いていく
タウンページでアポ取る
ライフラインを開けてもらう。水や電気を確認したい。
工務店アポ
自分で開拓したほうがいい
小さめの工務店に電話。安いから。ツナギきた兄ちゃんがタバコ吸って来るようなほうがいい。
仕事の雑さは見積もりでわかる
リフォームやりたい、こんな感じどうと仕様を伝える
これが一番大事。見積の仕様を決めるときにクリティカルにきく
管理会社面談
名刺を交換する
募集するときに通知する連絡先
やる気と実績
1社20分、予備10分の30分がミニマル
資金計画ができる
物件の修繕
修繕は機能回復に絞る
修繕のレベルは客づけに必要な最低限
工務店に伝えておく
やるべきDIYをやる
残置物処理
出張買取・ジモティー
鉄くず屋
セルフ
プロ
床
CFを貼るのは技術がいらない
壁
風呂場
UBは安くて100万円だからできない
浴室塗装
壁がボロボロの場合はアルミ複合板を貼る
キッチン
カッティングシートを貼る
取っ手を交換する
https://youtu.be/iMkLDXFJ7XU?si=r0xQRsHnmDnLse6H&t=348
https://youtu.be/7uXaLeJZ9t8?si=sRoa_1yGuRjBNLDL
金融機関によっては旧耐震融資NG
https://www.youtube.com/watch?v=3D3hqqYZm50
内見が3つあって決まらなかったら対応する
https://www.youtube.com/watch?v=XHvYVKjV7Ok
大手仲介
戸建て大手は多くない
東急リバブル、三井のリハウス、住友不動産、野村不動産
固定給
歩合給だとタチが悪い人がいる
中堅仲介
新卒を採用している固定給
地場
癖がある
ハトマーク（老舗）に行った方がいい
見た目がやくざの事務所
アービトラージする
価値をわかっていない仲介から紹介してもらう
実需と投資は目線が違う
相手はなぜ売るのか？
利回り物件は路線価からかけ離れている場合があるので自分で計算する /0.7が市場価格に近い
「350万円で買って150万円でリフォームしてフルローンにして9万円でかす」
風呂はFRPを塗るだけ
住む物件じゃない。住むなら400-500万円のリフォームをする
戸建てだとペット多頭飼い可・初期費用無料・更新料大家持ち
普通のオーナーは嫌がるが投資物件だとこれが逆手に取れる
リフォーム前に募集し、リフォームしない代わりに現状回復しなくていいと交渉する
https://www.youtube.com/watch?v=lW_VhsOJIv0
予算を組んで大工に丸投げ
コストをどこに載せるのかも任せる
https://www.youtube.com/watch?v=I1j1aHvyt-Q