不動産投資
https://youtu.be/t7xXMZZOSMo
本件は表面利回り（年間家賃/物件価格）4.2%
ただし明治神宮の目の前のような超優良立地は除く
都内の好立地にある物件の購入目安としては、表面利回りで3～4％です 。これくらいの利回り でも黒字化が可能でしょう
2011-2015年に買った人は儲かっている
不動産価格の増加率=0.5日経平均
なぜ？基素.icon
株価が2倍にならないと値下がりしない物件にならない
どういう計算なの基素.icon
物件価値が半分になる見積もり？
買う人
超金持ちの税金対策が市場の中古物件を一括で買う
こういうのがかかる
https://www.youtube.com/watch?v=5Hjl1Q98Ovk
前提
家の価格が下がってもいいが、家賃収入がありつづけることを狙う
家賃収入があると築古でも売りやすい
最悪壊せば売れる
以下のすべての条件を満たす
都内の
中古の
一棟もの
だめならアパート・戸建て
ただし、みんなほしがるのでそんなものはない
3ヶ月に1, 2個で、10億円ぐらいしても内見も建物の廊下見るぐらいですぐ売れちゃう
2015年の例：渋谷区 駅徒歩2分、土地 16坪（52平米）、建物 150平米（45坪）、築40年 RC、4500万円+リフォーム1000万円
理由
東京
人口減少の中で減りづらい
東京ブランドで外国人が住みやすい
分譲
自分でコントロールできない要素が多い
修繕積立金
管理費
いつ治すのか
利回りが悪い
物件価格や家賃に対して管理費などが高い
物件価格に対して（土地より）建物の割合が高い=（経年で帳簿上）0になる割合が高い
中古
新築は物件価格・家賃にプレミアムがのってる
中古は下げ止まってる大きく下がらない
ロンドンは物件価値がずっと上がり続けているので定期預金として持っている（かしてない）人がいる
難しさ
不動産業者が提携ローンで中古ビルは斡旋しない
事例がないので銀行内部でローンが通せない
どこの不動産屋がいいということはない。自分の信用力と年収がすべて
物件がそもそもない
不動産屋が自分で仕入れて転売したほうが儲かる
ローン審査中に金持ちの中国人が1割増でキャッシュで買い付けて大家が売っちゃう
中国人投資家は日本に不動産屋を持っていてかなり業界知識があっていい物件はもう買ってる
いい物件は口コミでくる
https://youtu.be/SK6W9A09ztw
買うパターン
利益が出過ぎたので節税のために買う
現金一括で利回り8-10%のものを買う
詐欺られた人
https://www.youtube.com/watch?v=H202GVtIeng
https://gyazo.com/4d006676e5386472b888132fcf2f8a76
https://www.youtube.com/watch?v=Zu7RSiYPm8I
体系書
たのしさ・マインドセット
中古RC
今田の系譜
空き家を見つけてアポを取ってリフォーム（ちょっとしかやらない）や入居者を斡旋す代わりにる家賃をもらう
リフォーム業界の業界構造
https://youtu.be/EiLazonMT1k
信用がない一般人がレバレッジをかけられるという点だけが良い点 https://www.youtube.com/watch?v=kW31QRFTA0Y
流動性がある物件を保有していない
小さな事業がしたかった
元手がないから不動産しか選べなかった
awesome stuffを買えるようになったら別に欲しくなくなる
福岡在住
https://www.youtube.com/watch?v=Ym9-wF0fOKo
物件は30ぐらい、縁もゆかりもないところを持っている。
賃貸需要は分からないので調査をする
定量調査
客付け会社にヒアリングする
借りたい人の情報を毎日聞いてるからこの人たちに聞く
これがないのに投資判断するのは危険
収支シミュレーション
融資が継続的に引っ張れるか
他人の金で回せるかがキモ
最初は小さいが、完済するとどんどん大きくなる唯一のビジネス
返した事実を早く作らないと与信が大きくならない
1棟マンション 9500万円駅徒歩10分RC造
融資をすぐにつけないと買えない
満室時利回りは13.6%だが埋まっていない1棟売り1.5億円。いけると思ったが融資はつかない（空室が多い）。地道に与信を立てていたから銀行から内諾を貰えた。
https://www.youtube.com/watch?v=JozoUKXLYFA&t=12s
築古・地方・戸建てをやるとトラブル経験ができる
15年で返済する
メンテナンスでは1ヶ月5-6時間を使う
業者のやり取り、電話
不労所得ではない。買うまでが大変
三菱商事での駐在をやりながら1棟目を買うまで1年6ヶ月勉強
https://www.youtube.com/watch?v=YEDhxnmjVIA
銀行は建物の評価を厳しく見積もる。半額はザラ
耐用年数超過していると資産価値0と見積もる銀行がある
木造は22年
金融検査マニュアルを守っている（令和元年に廃止）
信金信組は柔軟
https://youtu.be/FSdNTAKbrCc?si=UFN5GHWKAD5CmkIx
掲載される利回りを鵜呑みにするな
仲介は売買のプロであり投資のプロではないのでそのままの意見を鵜呑みにしてはダメ。需要調査は必須。それはお前の帰任
客付仲介にオーナーとしてヒアリングする
仲介の資料はあてにならないのでシミュレーションは必須
現地に行って内見をする。中は入れないのはリスク。大規模修繕で何年分か利益が飛ぶケースがある
現金で買うな。融資を引け
https://www.youtube.com/watch?v=QPnSxByprPk
収支計画に合った指値（値下げ）が通らない
関わっていると思い入れが出てしまう
管理会社が微妙
人口3-5万人の地方だと管理会社が少ない。全部ダメなことがある。
FAXか電話で新規物件やりたくない
管理会社は共同住宅の運営の中核的役割
連帯保証人が直前で拒否
手付金を払っているが金消契約のサインを拒否された
https://gyazo.com/0dfbeda910c6146d085f9b608363cc3a
https://gyazo.com/c09da79e18d5a28ae8d49e890a19eda1
https://www.youtube.com/watch?v=rYsKoBqD-4A
https://youtu.be/lL0aMocVZJA
アウトソースできる
購入は仲介
管理は管理会社
修繕は工務店
ミッションはあまり腑に落ちなかった（なぜ民主化するべきなのか？）