不動産投資

https://youtu.be/t7xXMZZOSMo

ワンルームマンション投資は物件価格が下がったら破綻する計算になる

35年、手出し3万円（家賃収入差し引き）で2500万円のマンションを購入するようなもの

年間40万円。35年で1400万円

35年後に物件価格が1400万円を切っていたら赤字

https://www.youtube.com/watch?v=RO6fNJDq6ew

マンションの管理会社に電話

値上げがあったらマンション価値は下がる

大規模修繕の予定があるか。借り入れをするか？

借り入れをするならマンション価値は下がる

建物全体の維持費や必要比に関する重要項目を記載した文書

不動産会社は告知義務がある

ワンルームマンション投資会社は市場価格よりプレミアムを付ける

銀行は点数か稼げるので査定を甘くする

よって殆どの場合残債割れする

実際にはさらに修繕費が乗っかるのでもっと大きい

利回り6%以下の投資物件は買うな

本件は表面利回り（年間家賃/物件価格）4.2%

ただし明治神宮の目の前のような超優良立地は除く

都内の好立地にある物件の購入目安としては、表面利回りで3～4％です 。これくらいの利回り でも黒字化が可能でしょう

2011-2015年に買った人は儲かっている

不動産価格の増加率=0.5日経平均

株価が2倍にならないと値下がりしない物件にならない

物件価値が半分になる見積もり？

買う人

超金持ちの税金対策が市場の中古物件を一括で買う

こういうのがかかる

https://www.youtube.com/watch?v=5Hjl1Q98Ovk

前提

家の価格が下がってもいいが、家賃収入がありつづけることを狙う

家賃収入があると築古でも売りやすい

最悪壊せば売れる

以下のすべての条件を満たす

都内の

中古の

一棟もの

だめならアパート・戸建て

ただし、みんなほしがるのでそんなものはない

3ヶ月に1, 2個で、10億円ぐらいしても内見も建物の廊下見るぐらいですぐ売れちゃう

2015年の例：渋谷区 駅徒歩2分、土地　16坪（52平米）、建物 150平米（45坪）、築40年 RC、4500万円+リフォーム1000万円

理由

東京

人口減少の中で減りづらい

東京ブランドで外国人が住みやすい

分譲

自分でコントロールできない要素が多い

修繕積立金

管理費

いつ治すのか

利回りが悪い

物件価格や家賃に対して管理費などが高い

物件価格に対して（土地より）建物の割合が高い=（経年で帳簿上）0になる割合が高い

中古

新築は物件価格・家賃にプレミアムがのってる

中古は下げ止まってる大きく下がらない

ロンドンは物件価値がずっと上がり続けているので定期預金として持っている（かしてない）人がいる

難しさ

不動産業者が提携ローンで中古ビルは斡旋しない

事例がないので銀行内部でローンが通せない

どこの不動産屋がいいということはない。自分の信用力と年収がすべて

物件がそもそもない

不動産屋が自分で仕入れて転売したほうが儲かる

ローン審査中に金持ちの中国人が1割増でキャッシュで買い付けて大家が売っちゃう

中国人投資家は日本に不動産屋を持っていてかなり業界知識があっていい物件はもう買ってる

いい物件は口コミでくる

ユーザーレビュー

https://youtu.be/PPjccGJbsOc

質問に回答しない不動産屋

https://youtu.be/SK6W9A09ztw

3つのパターン

紹介 90%

セミナー 5%

その他

キャッチ

買うパターン

利益が出過ぎたので節税のために買う

現金一括で利回り8-10%のものを買う

https://youtu.be/EiLazonMT1k