地方高利回り戸建てのダウンサイド

とくに利回りが20%を超えるような物件は「まったく勧められない」と話す。

「どの物件も、急に利回り20％になったわけではないはずです。つまり、値下がりし続けて20％になるまで売れなかったのかもしれない。そのような物件では、適切な出口戦略を考えられません」

よくある例として挙げたのが、郊外に200万～300万円程度の中古の戸建てを買い、300万～400万円かけて自分でリフォームするケース。この場合、家賃は5~6万円に設定されることが多いという。

1つ目は、投資費用を回収できない可能性があること。郊外の200万～300万円の物件の場合、土地の値段は100万～150万円程度であることが多い。総額500万円かけてリフォームまで済ませても、不測の事態で土地値でしか売れないようなことになれば大損だ。

2つ目が、入ってくるお金が少ないこと。たとえば金融機関から400万円を返済期間10年・金利4％で借り入れた場合、月々の返済額は4万円程度となる。仮に利回りが20％あったとしても、家賃が5万円であれば月の利益は1万円にすぎない。

また返済期間が終わったとしても、利益は年間60万円。一方で、修繕が必要になった場合には、50万～100万円単位の費用がかかることもざらにある。1年分の利益以上のお金が、簡単に吹っ飛んでしまう。

https://www.youtube.com/watch?v=nKds1PgnziA

ケース1

入居付までに1年かかった

DIYリフォームに半年かかり、繁忙期の2月を逃した

客のニーズは3-4万の所に5万5千円を想定した

最低限のリフォームにして家賃を安くする方が良かったかも

大変なところは専門家に任せる

ケース2

リフォームして入居シーズン人あっても4ヶ月客づけできなく売却

これをやったが大変だった

土壁に漆喰

CF

障子・網戸の張替え

タイルを貼る

筋交いのある壁は破壊してはいけない

部屋の周囲の壁は抜いてはいけないが、中にある簡易の壁は抜いてもいい可能性が高い

https://www.youtube.com/watch?v=0lPba3Lo1yk

浄化槽が破損している。契約と違う

不動産屋は現状引き渡しを主張

https://youtu.be/hKavWw-ZFSg?si=8BXZlJL_ccbhq_2y