正直不動産読書メモ

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💡あくまでも読書しながら調べたメモなので間違っている可能性があります

一巻

一括借り上げ

不動産業者がオーナーから借りて、それをまた貸しすること

一括借り上げとは、転貸を前提として不動産会社がオーナーから建物を一括借り上げする賃貸借契約。一方のサブリースとは、不動産会社が一括借り上げした建物を転貸し、その賃借人との間で交わす契約です。要は「又貸し」です。

不動産会社が一括して借り上げるため、オーナーは入居者探しに奔走せずとも安定した収入を得ることができます。ただし、不動産会社に対して手数料を支払わなければなりません。

坪畳平米

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借り入れをすると相続税対策になる

借入金などのマイナスの財産があれば正味財産は少なくなり、相続税の負担を小さくすることが可能です。

会社資産にしてしまう

個人資産じゃなければ相続税発生しない。

原則は例外がある

タワマンの近くにあると、ファミリーが住む想定ができるもの

お嬢様大学、私立大学

中途解約条項

途中で契約やめられること

敷金礼金で稼ぐ悪徳な手段

入居させてストーカーし、出入りを激しくさせるなど

カーテンとかカーペットを古いものにしておいて、現状復帰のために取っておかないと敷金を奪えるなど

マンションの売却益の一般

５年で２割

１０年で３割

１５年で５割

都心へのアクセス、都市開発、他の競合のマンションなどが懸念事項

通勤快速が止まるかどうかとかもポイント

レインズに載せたら誰かが買いに来るのでは？

もう売れたって言って、その間に自分で買主も探せばそっちでも手数料取れる。

囲い込みという。

手数料の%は上限である

不動産の売買において、物件価格が400万円を超えた場合、

**仲介手数料の上限は「物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税」です**。

**仲介手数料は、宅地建物取引業法によって金額に応じて定められており、物件価格の範囲によって計算式が異なります。**

200万円以下：売却価格（税抜）×5％＋消費税

- 200万円超～400万円以下：売却価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

- 400万円超：売却価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

ただこれは上限。マストではない。

店舗物件、吉祥寺か武蔵境か

一見商店街のある武蔵境がいいかもしれないが、急行が止まらないからそもそも借りない可能性がある。不動産業者は、お客さんが入るかどうかは気にしていない。ぶっちゃけ借主の店が繁盛しようが、逆に潰れようが関係ない。家賃を払ってオーナーに払えるか=オーナーが不動産屋と関係を続けてくれるかが重要。

将来を見た時に、その場所が住みやすいか=人がいるかどうかで店舗の建物に借り手がつくかどうかも決まる。

カフェが閉まったら、その什器とかをさらに中古屋に流すとかもできる。。。すごいな。とことん。

オープンさせては閉じさせて保証金取って、さらに物品まで売る。

店舗保証金と金利

飲食店舗物件の保証金の相場は、賃料の10ヶ月ほど。

物件によりバラつきがあり、高いものでは24ヶ月と設定されていることも。

最近では6ヵ月～8ヶ月くらいの募集条件の物件も増えた。

住居不動産の保証金より高く設定されているのには、２つの理由があります。

１つは、商売で使用する店舗物件は、滞納などの賃料未払いリスクが高いから。

保証金は返されるが、現状復帰業者と結託して8割保証金を奪うオーナーもいる。

「客を回す」っていうらしい。保証金取れるから。

用途地域

都市計画法に基づき、用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて

1. 建物の種類（下記を参照）

5. 前面道路幅員別容積率制限（道路幅員に乗ずる数値）

6. 道路斜線制限

7. 隣地斜線制限

9. 景観条例

が決まる。

抵当がついてる。わかりやすくいうと？

抵当がついている土地は、借金の担保に使われている土地です。

都市開発課の区役所に電話すればその辺り詳しく聞ける。

二巻

地元の不動産

お金を持っておらず、大手に情報量をもらって紹介することもある

犯罪発生率

みておくと良い指標

快速が止まるかどうか

土日だけ止まらないとかもある

中間省略

ABCの三者巻で契約をする時、AからCへ直接の移転登記を可能にする方法。

成約価格の3%＋6万円＋消費税

借主と貸主の双方から受け取ることができる仲介手数料の限度。

例えば、1000万円の土地の売買の場合

価格帯ごとに計算する方法では

①200万円以下の部分が　200万円×5％=10万円

②200万円超～400万円以下の部分が　200万円×4％=8万円

③400万円超の部分が　600万円×3％=18万円

①+②+③=36万円

速算式を使うと

売買価格1000万円×3％+6万円=36万円

調査会社

どこにどうお金の流れがあるのかを調べたりしてくれる

ヒビが入る事件、その建設がちゃんとした案件・納期なのか

建築条件付き土地

うちで建てるなら売るよの土地

建物が建っていない土地の方が売りやすい

なんでも建つ可能性があるから

施工会社

他の施工会社に丸投げをする可能性もある

半地下

排水の問題が発生する可能性がある

施工の後に工事

請負工事

請負工事の契約では、発注者（地方自治体など）が受注者（建設業者など）に対し、建設工事の完成を依頼します。

瑕疵担保保護責任

瑕疵担保責任の期間は、契約書に特に定められていない場合は、**引き渡しから10年**で消滅時効にかかります。

用水地

排水をした水が集まる場所。地盤が緩くなることがある。

やらかしのこと「タコ」っていうらしい

ずっと借りられてないのはおかしい

その物件が空いてからどれくらいなのか調べた方がいい。

値引くこと勉強するっていうらしい

告知義務、自殺と殺人

ガイドライン。

暴力団の事務所が近くとか、他にもいろいろあるみたい。告示義務。

仲介手数料の発生タイミングに注意

売買契約の成立時なんてあり得る？

出来そう。

特約に、破談したら仲介手数料は支払わない、とか盛り込んでおくべきだった。